Perbedaan SHM, SHGB dan AJB dalam kepemilikan Properti
Dalam proses jual beli tanah atau rumah di Indonesia, sering muncul
istilah SHM, HGB, dan AJB. Bagi masyarakat awam, ketiga istilah ini kerap
dianggap sama, padahal fungsi, kekuatan hukum, dan kegunaannya sangat
berbeda.
Memahami perbedaan SHM, HGB, dan AJB sangat penting agar Anda tidak salah
dalam membeli properti serta terhindar dari risiko hukum di kemudian hari.
1. Apa Itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah hak kepemilikan tertinggi atas tanah di Indonesia.
Ciri-ciri SHM :
- Hak kepemilikan penuh dan permanen
- Tidak memiliki batas waktu
- Dapat diwariskan
- Dapat dijual, dihibahkan, atau dijadikan agunan bank
- Berlaku seumur hidup pemilik
Siapa yang Bisa Memiliki SHM?
- Warga Negara Indonesia (WNI)
- Tidak bisa dimiliki oleh WNA atau badan hukum asing
Kelebihan SHM :
✅ Nilai properti paling tinggi
✅ Paling aman secara hukum
✅ Cocok untuk rumah tinggal & investasi jangka panjang
2. Apa Itu HGB (Hak Guna Bangunan)?
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau tanah pihak lain dalam jangka waktu tertentu.
Masa Berlaku HGB :
- Umumnya 30 tahun
- Bisa diperpanjang 20 tahun
- Dapat diperbarui lagi sesuai ketentuan
Siapa yang Bisa Memiliki HGB?
- WNI
- Badan hukum (PT, pengembang, perusahaan)
Kelebihan & Kekurangan HGB :
✅ Bisa dijadikan jaminan bank
✅ Umum digunakan pada perumahan developer & apartemen
❌ Ada batas waktu
❌ Harus diperpanjang agar tetap berlaku
Catatan penting :
HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM, selama memenuhi syarat dan diajukan ke
BPN.
3. Apa Itu AJB (Akta Jual Beli)?
AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen transaksi, bukan sertifikat hak atas tanah.
AJB dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli tanah atau bangunan.
Fungsi AJB:
- Bukti sah transaksi jual beli
- Dasar untuk mengurus balik nama sertifikat
- Tahap awal sebelum terbit SHM atau HGB atas nama pembeli
Penting untuk Dipahami:
❗ AJB bukan bukti kepemilikan akhir
❗ AJB harus ditindaklanjuti dengan balik nama sertifikat di BPN
4. Tabel Perbedaan SHM, HGB, dan AJB
| Aspek | SHM | HGB | AJB |
|---|---|---|---|
| Status | Sertifikat | Sertifikat | Akta |
| Hak Kepemilikan | Penuh | Terbatas waktu | Bukti transaksi |
| Masa Berlaku | Selamanya | 30 + 20 tahun | Tidak berlaku |
| Bisa Dijaminkan | Ya | Ya | Tidak |
| Bisa Diwariskan | Ya | Ya (selama aktif) | Tidak |
| Perlu Balik Nama | Tidak | Tidak | Ya |
5. Mana yang Paling Aman untuk Dibeli?
- SHM → ⭐⭐⭐⭐⭐ (Paling aman)
- HGB → ⭐⭐⭐⭐ (Aman jika diperpanjang)
- AJB saja tanpa sertifikat → ❌ Berisiko
👉 Idealnya, AJB harus diikuti dengan sertifikat SHM atau HGB atas nama pembeli.
6. Tips Aman Membeli Properti
✔ Pastikan status sertifikat jelas
✔ Cek keaslian sertifikat di BPN
✔ Jangan hanya pegang AJB tanpa proses balik nama
✔ Gunakan PPAT & notaris resmi
✔ Konsultasikan sebelum transaksi
Kesimpulan
- SHM adalah hak kepemilikan tertinggi dan paling aman
- HGB memiliki batas waktu tetapi bisa diperpanjang
- AJB hanyalah bukti transaksi, bukan hak milik
Memahami perbedaan SHM, HGB, dan AJB akan membantu Anda menghindari sengketa, kerugian, dan masalah hukum di masa depan.
Disclamer :
Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat hukum. Untuk
kepastian hukum, silakan konsultasi langsung dengan PPAT, notaris, atau
kantor BPN setempat.
